La comunidad de propietarios es la entidad compuesta por todos los vecinos, propietarios de pisos y locales integrantes de un edificio, y viviendas unifamiliares con zonas comunes, que gestiona sus derechos y deberes.

Cuando los edificios alcanzan cierta edad, lo más normal es que necesiten que se realicen obras en las zonas comunes para el mantenimiento del inmueble. Debido a que son obras en elementos comunes aparecen derechos y obligaciones que todos los propietarios han de cumplir.

Lo primero que debemos conocer es que todos los bloques de viviendas o viviendas unifamiliares que poseen zonas comunes deben regirse por la Ley de Propiedad Horizontal, por un lado, y por los propios estatutos de la comunidad, que acuerdan todos los vecinos, por otro.

La regulación de la Ley de Propiedad Horizontal establece las siguientes obligaciones de los propietarios:

• Respetar las instalaciones generales de la comunidad y los elementos comunes, usándolos de manera correcta para no ocasionar desperfectos.

• Consentir reparaciones y obras. Cada propietario deberá aceptar que en su vivienda se realicen las reparaciones oportunas que exija un servicio del inmueble.

• Permitir la entrada en el piso para realizar las obras que se tengan que hacer en elementos comunes.

• Contribuir a los gastos generales del inmueble, tanto los gastos normales de suministros, como en los casos de las obras extras que se suelen aprobar en derramas. Ambos importes se abonan a través de las cuotas periódicas de la comunidad de propietarios.

• Un propietario no puede hacer obras que alteren el inmueble, cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o perjudiquen los derechos de otros propietarios.

• Si un vecino quiere cerrar su terraza o poner un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está regulado, se debe debatir y votar en la junta, necesitando el consentimiento unánime de la comunidad.

• Se debe dotar un fondo de reserva, es decir una cantidad que debe reservar la comunidad para atender los gastos de conservación y reparación del edificio. No puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

• A cierta edad es obligatorio el mantenimiento de las instalaciones eléctricas, a través de un contrato con una empresa habilitada.

• Es obligatorio, también a cierta edad, realizar revisiones periódicas de los ascensores, contratando el servicio con una empresa mantenedora.

• También hay que realizar una inspección técnica cada cuatro años si el edificio tiene más de cuatro plantas o más de 20 viviendas; y cada seis, si tiene menos de 20 viviendas.

• Las partes comunes de las instalaciones de gas deben someterse a revisiones periódicas a través de una empresa habilitada:

• Prevención de riesgos: Es obligatorio cumplir las normas de prevención de riesgos laborales en relación a trabajadores contratados por cuenta ajena y a obras realizadas por la comunidad, Ley 31/1995 y Real Decreto 1627/1997.  

• Los extintores tienen que estar correctamente revisados y mantenidos, a través de un contrato de mantenimiento con una empresa acreditada. Las revisiones se hacen para comprobar el estado de las botellas.

• Las piscinas privadas de comunidades de más de 30 vecinos deben disponer de un socorrista con conocimientos en primeros auxilios siempre presente durante el horario de baño, así como elementos para ayudar al rescate, como perchas y salvavidas.

• Seguros: Según la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid, es obligatorio que todos los edificios estén asegurados por riesgos de incendio y daños a terceros (responsabilidad civil).